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一、婚前購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)份額如何認(rèn)定

在現(xiàn)實(shí)生活中，男女婚前購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)而最終卻結(jié)婚不成的情況比比皆是，分手后共同購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)任何確定各自的份額，如何進(jìn)行分割就是個(gè)頭痛的問(wèn)題。那么婚前購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)份額如何認(rèn)定，這里主要討論婚前購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)且登記在兩人名下的問(wèn)題：

（一）婚前購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記為兩人，兩人的份額如何區(qū)分

根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享有的份額，沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。

（二）婚前購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，一方未出資但產(chǎn)權(quán)登記為兩人，份額應(yīng)如何區(qū)分

有協(xié)議的按協(xié)議處理，沒(méi)有協(xié)議的，應(yīng)考慮共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的貢獻(xiàn)大小，適當(dāng)照顧共有人生產(chǎn)、生活的實(shí)際需要等情況，合理確定未出資方的份額，一般以10％到30%的份額為宜。

二、哪些房產(chǎn)離婚時(shí)是不能分的

（一）以孩子名義買(mǎi)房 離婚時(shí)不能分割

父母將所購(gòu)房屋無(wú)償?shù)怯浽谖闯赡曜优拢瑢?shí)際上是父母對(duì)子女的財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與，且不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)過(guò)辦理登記即為實(shí)際交付履行，贈(zèng)與關(guān)系成立。

根據(jù)法律規(guī)定，房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受?chē)?guó)家法律保護(hù)。所以，以未成年人名義購(gòu)房且房產(chǎn)證上的名字是未成年人的，產(chǎn)權(quán)人只能是該未成年人。

（二）用他人身份購(gòu)房離婚時(shí)不能分割

物權(quán)法規(guī)定，房屋是以房產(chǎn)證上登記的權(quán)利人來(lái)認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的，所以，以他人身份購(gòu)房雖然當(dāng)時(shí)可能獲得了一些利益，但是在離婚糾紛時(shí)就會(huì)直接導(dǎo)致房屋無(wú)法分割。

（三）買(mǎi)二手房未過(guò)戶(hù) 離婚時(shí)不能分割

在離婚財(cái)產(chǎn)分割中，對(duì)于未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)二手房的分割，若雙方當(dāng)事人未能就此達(dá)成一致，法院會(huì)因該房屋的產(chǎn)權(quán)涉及案外人而不作分割。

（四）受贈(zèng)、繼承未過(guò)戶(hù) 離婚時(shí)不能分割

配偶一方的父母去世后未進(jìn)行遺產(chǎn)分配，而該房屋的產(chǎn)權(quán)人也一直未變更。在這種情況下進(jìn)行離婚訴訟，另一方就無(wú)法保護(hù)應(yīng)得的權(quán)益。

（五）只有使用權(quán)沒(méi)有所有權(quán) 離婚時(shí)不能分割

只有使用權(quán)沒(méi)有所有權(quán)的房屋一般指承租的公房，既包括直管公房，又包括自管公房。對(duì)于直管公房而言，夫妻雙方都有平等的承租權(quán)；而自管公房，出于房屋資源管理的角度出發(fā)，產(chǎn)權(quán)單位往往只限定本單位職工才有權(quán)承租，并對(duì)使用期限會(huì)做出種種限制。