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一、離婚時房產應當如何分割

離婚時房產分割問題包括兩個方面：一是界定房產屬于夫妻共同財產還是個人財產；二是對屬于夫妻共同財產的房產進行分割。其中，對于房產歸屬的界定是關鍵所在。

根據婚姻法及相關司法解釋的規定，以下房產應當屬于夫妻共同財產：

（一）結婚后，一方或雙方以夫妻共同財產購置的房產；

（二）由一方婚前承租、婚后用共同財產購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產。

（三）婚姻關系存續期間，接受繼承或者贈與而取得的房屋，但遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的除外； 對于屬于夫妻共同財產的房屋，應當進行分割。分割的方式可以按照婚姻法解釋（二）的規定進行。

另外，還有一些情況應當作為夫妻共同財產來分割：

（一）一方婚前貸款購置的房屋，婚后用夫妻共同財產歸還欠款的，該歸還部分應當作為夫妻共同財產來分割；

（二）當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。在父母未明確表示贈與一方的情況下，無論房屋產權辦在哪一方的名下，也不論房屋最終被認定為是個人財產還是夫妻共同財產，該出資都應當作為夫妻共同財產分割。

1、對于已經取得所有權的房屋，夫妻雙方對房屋價值及歸屬無法達成協議時，人民法院按以下情形分別處理：

（1）雙方均主張房屋所有權并且同意競價取得的，應當準許；

（2 ）一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方相應的補償；

（3）雙方均不主張房屋所有權的，根據當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。

2、離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。 當事人就前款規定的房屋取得完全所有權后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。

二、哪些房產離婚時不能分

（一）以孩子名義買房 離婚時不能分割

父母將所購房屋無償登記在未成年子女名下，實際上是父母對子女的財產贈與，且不動產經過辦理登記即為實際交付履行，贈與關系成立。

根據法律規定，房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權的唯一合法憑證。依法登記的房屋權利受國家法律保護。所以，以未成年人名義購房且房產證上的名字是未成年人的，產權人只能是該未成年人。

（二）用他人身份購房離婚時不能分割

物權法規定，房屋是以房產證上登記的權利人來認定房屋產權歸屬的，所以，以他人身份購房雖然當時可能獲得了一些利益，但是在離婚糾紛時就會直接導致房屋無法分割。

（三）買二手房未過戶 離婚時不能分割

在離婚財產分割中，對于未辦理過戶手續二手房的分割，若雙方當事人未能就此達成一致，法院會因該房屋的產權涉及案外人而不作分割。

（四）受贈、繼承未過戶 離婚時不能分割

配偶一方的父母去世后未進行遺產分配，而該房屋的產權人也一直未變更。在這種情況下進行離婚訴訟，另一方就無法保護應得的權益。

（五）只有使用權沒有所有權 離婚時不能分割

只有使用權沒有所有權的房屋一般指承租的公房，既包括直管公房，又包括自管公房。對于直管公房而言，夫妻雙方都有平等的承租權；而自管公房，出于房屋資源管理的角度出發，產權單位往往只限定本單位職工才有權承租，并對使用期限會做出種種限制。